九龍建業

新投資項目九龍建業, 這一支證劵跟現在恆生指數平均市盈率接近13倍有比較大折讓, 原因是始創中心德爾斯結業有關, 因為德爾斯佔始創中心都不少比例, 加上不是租約期滿, 應該有很多問題跟進, 最新年報指出巳經在2016年12月底租出, 德爾斯前身為宜加傢俬. 當年始創中心層次比較高檔, 現在比較迎合國內人需要, 感覺比又一城, 海港城同APM層次上低些, 可能地區近深水埗, 而中心對面是中港巴交匯處, 感覺浪費太子這中心點!

另外一點做成大折讓就是子公司保利達一個黑沙環地盤被政府因期滿無條件收回, 事件擾讓超過一年, 經我找來資料該地盤是25年前澳門讓保利達發展製衣業, 因為我之前做過製衣業, 有時因為配額問題需在澳門加工, 記憶中澳門製衣業一直都做不起,
該地段保利達是沒有成本投回來, 最大問題是2006年改用途, 因為政府問題而拖延工程, 同時保利達巳經賣樓花, 我奇怪澳門政府明知地段有問題, 還批出樓花紙, 銀行又做按揭, 看保利達財務報表該地段賣樓花的錢是沒入帳, 做成市帳率超低, 市盈率比較高, 而保利達另一個黑沙環地盤將於2017年完工, 有關帳目於2017年入帳, 同一個問題出現兩個不同結果, 一個可以如期交樓, 另一個地段出現一批苦業主, 我留意該地段跟九龍建業持有土地是很小比例, 加上不是直接持有, 我工作經驗公司有子公司是因為不想影響母公司而安排, 又或者可能澳門做生意的要求,所以對九龍建業影響不太大, 這件事澳門政府應盡快解決, 畢竟是有收印花稅.

至於九龍建業有始創中心提供穩定現金流, 持有大量國內土地, 人民幣持續貶值, 資產會隨之漲起, 香港土地相對較少, 不過近期主席私人買港島區舊樓, 將來收樓真是不錯投資.

分析後可能不太全面, 因為找信息不是容易, 我還親身到始創中
心視察一轉, 人流都算不錯, 因為現在不是國內假期, 相對都算不太差, 今次分析學到唔好買樓花, 出了事苦主奔波, 最後好不好都折騰身心, 金融海潚出事都係迷你債主最傷, 分析最後是否附合預期不可知, 只知道時間長變數會出現機會率較大, 我讀了少部份證劵分析提及, 還有債劵所舉例子, 不過我對債劵認識太少, 講了都不明白, 息率5厘, 到期息率可達9厘, 債劵面值無提, 只說現價60美元, 或者明白債劵一睇就明白, 但我不明白囉!